投资主题
报告亮点
与市场认为购物中心普遍受到消费降级冲击不同，购物中心是线下最大的消费流量平台，虽然经济下行对线下消费有一定冲击，但对于头部优秀的购物中心，其1)仍是满足居民线下消费、社交、体验、情感等需求最重要的平台，因为居民总有部分需求需要在线下满足，而从商业体演变方向看，一定是效率高、极大冲击消费者感官的业态更好，也就说明了购物中心为什么是极佳的线下消费流量载体；2)仍是商家高效承接客流量的聚集地，从商家开店铺角度考虑，聚集的客流是开店的优选，且一部分有展示需求的产品如汽车、高价值商品等，也必然得通过展示铺位打造品牌形象；3)可以在消费趋势变迁中，及时调整业态和品牌，虽然消费总体有一定下行压力，但头部购物中心有招商和运营优势，能及时将细分增长的需求聚集到建筑里，即掐尖消费者需求，从而保证购物中心的客流量、销售额和租金。
经营购物中心本质是经营流量的平台，其具有较高的门槛。1)从已经成熟的单个购物中心的角度，地段、定位、运营能力保障购物中心持续保持优势地位，除非出现位置合适且体量更大、体验感更强的购物中心，不然一般已建立优势的购物中心较难被颠覆。2)从购物中心运营企业看，具有较强的护城河，因为经营购物中心是know-how的工作，需要长期的积累，且具有规模效应，一方面更多的购物中心经营可以建立招商、抓住客户消费趋势等优势，另一方面更多的购物中心意味着更大的拿地优势。
投资逻辑
头部优秀的购物中心及购物中心运营企业有较高护城河，消费降级冲击下仍具有稳定性。购物中心是目前高效满足消费者线下需求的业态，是线下最大的消费流量平台，头部优秀的购物中心洞悉消费趋势变迁，通过及时引入需求增长的业态和品牌，对抗行业下行，保证其客流、销售额和租金的稳定。已建立优势的成熟购物中心较难被颠覆，除非出现位置合适且体量更大、体验感更强的竞争者。经营购物中心是典型know-how的业务，需要长期积累，且具有规模效应。建议重点关注专注重奢赛道、内地购物中心具有竞争优势的太古地产、华润置地、中国国贸，运营能力突出、在管购物中心组合稳定性强的商管公司华润万象生活，以及底层资产在当地市场具有竞争力的消费类REITS。
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