2025年展望：成屋价格或有所松动，新屋占比有望稳中有增
展望2025年美国住宅市场，我们认为：1、“利率锁定效应”仍然是制约成屋供销回升的核心问题，未来需持续关注降息的节奏与幅度对市场的影响；
2、成屋交易可能逐步从卖方市场转为买方市场，成屋价格可能出现松动，住房可负担性或将迎来边际改善；3、为了提升房屋可负担性，开发商可能会持续增加低总价房源的供给，预计2025年新屋成交和市场占比将稳步增长；此外，我们预计2025年美国30年期固定抵押贷款利率可能仍将维持在目前较高的水平，影响部分潜在购房需求的释放，后续需要保持跟踪。
销售&房价：销量小幅下滑，房价整体高位运行
2024年，美国房地产市场在高房价和高利率的双重压力下，整体销量小幅下滑。其中，新屋市场相对稳定，而成屋市场则因供给不足和价格高企创下历史低点。房价方面，新屋价格有所调整，目前仍处于历史的相对高位。成屋方面，在供给仍然趋紧的背景下，成屋价格全年保持同比正增长，并在5-6月连续刷新历史新高。在房价高位运行的背景下，2024年美国住房市场的可负担性进一步恶化，购房者的经济压力不断上升。
供给&利率：库存压力有所缓解但仍存在结构问题，高利率矛盾仍未解决供给侧，截至2024年末，美国房屋总库存同比+14.3%,增幅明显。从结构上来看，当前新屋供给相对充裕，而成屋库存则仍然偏紧，且存在老旧库存积压加剧和供需错配的问题。利率端，2024年，尽管美联储降息如期而至，但30年期固定抵押贷款利率仍维持在较高水平。2025年1月，30年期固定抵押贷款利率的月平均利率达到6.96%,为2024年7月以来的最高点，处于2000年1月以来的90.6%分位值，显示抵押贷款利率仍处于历史高位，对购房者造成持续压力。此外，通胀压力和经济基本面的表现可能将对美联储的降息决策形成制约，今年年内美联储降息的预期有所减弱。
目前美国房地产市场面临的挑战是什么?
我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有：1、供给端：截至2024Q3末，房贷利率高于或等于6%的比例已上升至2016Q4以来的最高水平。尽管越来越多买家开始接受高利率的购房环境，但低利率房贷的占比依然较高，大部分房主仍持有较低利率的按揭贷款。在当前高利率环境下，房主不愿出售现有房屋并重新贷款，从而导致成屋有效供给不足。2、需求端：截至2024Q3末，美国住房供给缺口达370万套，当下的住房需求依然强劲，但高房价和高利率的环境限制了这一需求的释放。
风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期，特朗普政府的政策变化可能带来不确定性。
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