戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信 托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告介绍了 2020 年亚洲各地区 REITs 市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不 动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施 REITs 市 场，以及新加坡丰树物流信托的案例。
截至 2020 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃的 REITs 共计 185 支，总市值 达 2,814 亿美元，同比下降约 5%，其中日本、新加坡、中国香港三地 REITs 市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为新加坡 (6.4%)、中国香 港 (6.3%)、日本 (4.8%)，而杠杆率从高到低依次为日本 (44%)、新加坡 (37%)、中国香港 (28%)。2020 年新加坡上市 REITs 在新冠疫情的影响 下表现优于中国香港和日本，平均综合回报率为 -2.7%，而中国香港、日本 REITs 综合收益率分别为 -13.0% 和 -13.1% 。
中国香港和新加坡共有 16 支 REITs 持有位于中国内地的物业，其中新 加坡 10 支、中国香港 6 支，分别占各交易所上市 REITs 总数的 24% 与 55%。截至 2020 年底，两地上市 REITs 共计持有 112 处位于中国内地的 不动产项目，较上一年增加了 10 处。2020 年间，新加坡 REITs 发生 4 笔 大宗交易涉及收购资产 28 处，其中首次装入 REITs 的资产达 12 处；出售 物业 2 处。首次装入 REITs 的物业均为产业园区或物流仓储项目，且收益 表现优异。在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下，新加坡 REITs 选择装入这两类资产，间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较 强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。
2020 年国内不动产资产证券化市场延续了前一年快速发展势头，共发行 90 单产品，发行规模达 1,798.6 亿元，产品数量和规模分别同比增长 8.4% 和 13.1% 。其中 CMBS 产品发行 61 单，发行规模 1,229.8 亿元。同时，国内 首批发行的不动产资产证券化产品陆续进入首个开放期。据不完全统计， 截至 2020 年底共有 32 单类 REITs、CMBS、CMBN 产品通过主体回购、 续发、市场化处置的方式实现退出。
报告通过深入分析美国、新加坡、印度上市基础设施 REITs 的市场表现，探 究了海外基础设施 REITs 的发展状况，并对在美国上市的美国铁塔 REIT、 CorEnergy Infrastructure Trust、新加坡上市的和记港口信托，以及在印 度上市的 IRB InvIT 案例做了详细分析，以助于对中国公募 REITs 做出合 理展望。
最后，本报告选取了新加坡首个以亚洲为重点的物流房地产投资信托基金 — 丰树物流信托进行案例分析。截至 2021 年 3 月 31 日，丰树物流信托市 值约为 82.7 亿新元，在新交所排名第三，相比 IPO 时已增长超 20 倍。本 报告对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理及运营等方面进行 了重点研究，为今后中国发展物流仓储基础设施 REITs 提供借鉴。
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