一、房地产行业回顾
(一)政策端
在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，中央及地方以“去库存”作为政策导向，延续宽松态势且宽松力度不断加大。预计2024年下半年，“去库存”仍为政策实施重点，并继续推动已出台政策的落地见效。
自2023年7月中央政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化以来，政策端持续推动市场热度的复苏及购房信心的恢复。2024年3月，政府工作报告继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持：国务院常务会议亦再次强调要进一步优化房地产政策，3月以来包括北京、上海和杭州等部分热点一二线城市率先跟进政策响应。4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”等激励政策。5月17日，三政齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”,标志着中央提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。7月30日，中共中央政治局会议表态要继续落实好房地产新政策等。9月24日，国务院新闻办公室新闻发布会关于房地产行业宣布多项新政(以下简称“924一揽子政策”),包括降低存量房贷利率，统一房贷的最低首付比例，提高3000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例，并将年底前到期的经营性物业贷新政和“金融16条”政策文件延期至2026年底，以及支持收购房企存量土地等：本次存量房贷利率下调不再局限于首套房，对于缓解“提前还贷潮”的效果相较于2023年8月更好且考虑到2024年以来房企销售承压，本次金融支持政策的延期将再次利好房企流动性的增强。9月26日，中共中央政治局会议提到“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”,再次强调对房地产的宽松政策，促进房地产市场平稳发展。目前，房地产市场已经历了较长时间的低位运行，前期积压的住房需求已逐步得到释放，宽松政策的频出阶段性刺激了市场需求：但长期来看，经济增速及城镇化进程的放缓、人口下降、对未来收入及预期的不确定性均导致居民观望情绪延续、加杠杆意愿不强，且过
去多年来房地产行业快速发展致使库存高企，政策传导效果仍有待观察。
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