美联储货币政策是当前影响全球资本市场的最重要的因素之一。截 至2024年8月13日，根据芝加哥商品交易所FedWatch最新数据 显示，美联储9月降息25个基点的概率为52%,降息50个基点的概 率为48%。市场对降息期待已久，预期货币政策转向一方面能刺激居 民信贷需求，改善房地产销量；另一方面，改善房企现金流，促进 新开工好转。本文通过详细梳理历史上美国降息初期房价、住房销 量和居民资产配置的变动情况，结合当前美国房地产市场的主要特 征，分析降息周期下美国居民房地产配置的主要特征。
如何界定降息初期?
本文以美联储1982年转向联邦基金利率目标制后，经历的1984年9 月-1986年8月、1989年6月-1992年9月、2001年1月-2003年6 月、2007年9月-2008年12月、2019年8月-2020年3月5轮相对 完整的降息周期为例，将降息开启后一年内作为降息初期时间节点， 主要对比降息前6个月、降息开启后6个月、此后紧接着6个月三 个时间区间内，房地产主要指标的变动趋势。
降息初期居民房地产配置要从哪些维度去观测?
维度一：基本面。主要分析降息初期经济、通胀情况，以及主要财 税、地产等相关政策情况，对居民收入、居民地产配置等产生的影 响。维度二：居民端。一是分析时间区间内新建住房销量、成屋销 量，以及房价的变动情况；二是分析时间区间内居民的住房购买能 力、杠杆水平、贷款负担以及居民资产配置中房地产占比变动。维 度三：企业端。主要分析新开工、在建、库存等情况，反映新房和 成屋的供应能力，并进一步影响房价和销量。
五轮降息历史回顾
第一轮1984年9月降息。维度一：经济恢复、人口增长、财政减税 叠加金融自由化，为第一轮降息后房地产快速发展提供有力支撑。 1984年5月大陆伊利诺斯银行出现破产危机，此后经济开始出现放 缓迹象，降息主要为预防经济放缓压力，实际未出现明显衰退。此 外，受益于60年代婴儿潮、里根政府大规模减税以及“新自由主义” 下宽松的金融监管，为房地产发展提供了较好的环境。维度二：居 民住房购买力提升、主动加杠杆，房地产销量增加，房价上涨。第 一轮降息前、中、后6个月平均住房购买力指数分别为86.25%、
86.85%和91.62%,居民部门杠杆率由1984年Q3的48.4%上升至 1986年Q4的56.6%,前、中、后6个月新建住房平均月销量为61.9、
64.5、69.7万套，平均新房售价为8.04、8.11、8.36万美元。1983-1986 年美国居民房地产资产配置占比由28.5%升至30.6%。维度三；企 业新开工提前改善，新房供应总体充足。从1982年下半年开始，随 着房价回升美国新开工迅速好转并保持较快开工。降息前，美国新 建住房空置率已经开始回升，库存也相对减少，降息后新开工改善 相对滞后。
第二轮1989年6月降息。维度一：储贷危机、石油危机、海湾战争 影响下，经济陷入实质性表退，刺破此前房地产泡沫。1988年储贷 危机爆发，GDP环比折年率由1988年二季度的5.4%持续下行至1990
年四季度的-3.6%,此后布什政府着手金融监管改革，房地产泡沫随 着经济衰退破灭。维度二：居民住房购买力指数下降，还本付息压 力较大影响下贷款违约率明显上升，房地产占家庭资产配置比重持 续下降，房价、销量持续下滑。第二轮降息前、中、后6个月平均 住房购买力指数分别为108.68%、105.07%和108.05%,按揭还本 付息占个人可支配收入的百分比上升，分别是5.79%、5.95%和
6.03%。1991年二季度住房按揭贷款拖欠率升至阶段性高点7.37%, 较降息前1989年二季度上升2.61个百分点。1987-1993年，居民 家庭资产配置中房地产占比由30.98%下降至27.93%。1989年4月 至1991年4月，房价同比由7.3%降至-2.22%,1991年1月新建住 房销量同比降至阶段性低点-35.32%。维度三；企业获批、在建、新 开工持续下滑，库存先降后升。第二轮降息前、中、后6个月平均 新开工年化数持续减少，分别为145、136.6、133.1万套。新建住 房可供销售月数先减少后增加，分别为7.2、6.7和7.65个月，1991 年1月升至阶段性高点9.4个月。
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