2024年“扭转”,2025年“物复”:2024年政策结果导向，政策目标清晰，预计下半年重要政策进入发力阶段
5月17日“政策组合举”力度在本轮周期中空前，与先前周期低点力度史强。我们认为过往三年积累了大量观望需求，在对期房的负预期发生田转后有望推动房地产基本面修复。供给方面，住建部明确开启保交楼理续+收购新房库存，我们认为该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，此外改善供需结构有望企稳房价。总体来看，我们认为2024年政策以结果为导向，企稳市场目标清晰，在市场企稳之前政策端预计将持续发力
局势明确。以局部换总量：短期-市场超跌反弹总量惨复，长期-核心都市圈销售量价仍具增长空间
经过我们测算，房地产销售面积长期虽然中枢下行，但在2026年之前合理需求仍在10亿平左右。短期由于2023年市场超跌可能会带来市场总量的超跌反单，但房地产长期受需求减少的影响，销售量价中枢或仍然下行，我们认为核心都市圈凭借教育。医疗等优势人口聚集响应仍存，长周期下核心都市圈房地产市场销售量价仍具增长空间。
去伪存真，关注地产中特估：逆势拿地优势兑现，“强现金流+低估值+高分红”房企长期走强
逆势拿地优势兑现：从房企ROE的拆分上来看，在行业下行和房企降杠杆的过程中，权益乘数进入下行通道。资产周转率在房企资金紧张的情兄下难以提速。能够使得房企维持或提升ROE的方式仅有提升净利涧率，经过分析，当前行业下行阶段逆势拿地的房企：1)市占率具备提升潜力；2)毛利率改善带动净利率提升；3)拿地权益比提升，结转效率增加.因此，随若时间推移，房企逆势拿地的优势逐步党现，ROE及其他经营指标有望逐步改善房企估值陶复路径：市场下行时，PB估值可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位，当行业基本面走弱，清算价值变低，在当前阶段更为适用。在房企估值修复路径上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期、第二阶段是资产价格像复，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值(龙头公司有溢价)。以龙头房企【保利发展】为例：2024年6月13日收盘价对应PB估值为0.61x,随着悲观情绪改善，第一阶段估
值有望修复至0.8xPB.
2024年政策目标清晰，料下半年重要政策进入发力阶段：2024年“扭转”,2025年“修复”
·市场担心：各地方房地产政策落地效果不佳，市场难以真正俊复
·我们认为：救市有步骤，化解风险后刺激政策才有效。24年政策和23年有本质上不同，更关注实际落地效果，预计24年下半年政策进入发力阶段。
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