3月5日,2024年政府工作报告捉出,适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。
近日,住建部要求各城市做好住房发展计划,根据人口变化确定住房需求,根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源,实现以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、结构合理,防止市场大起大落。
什么是房地产新模式?是在“人、房、地、钱”要素联动机制下,调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求,实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构,满足人民群众对住有所居的期待
■人:满足居民个性化住房需求,按需解决住房问题
住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡,但购房结构分化明显,大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。应按居民的不同需求,分层次解决住房问题,真正实现“住”的高质量。
大量新市民与青年人的购房需求等待释放“住有所居”是实现高质
量居住的第一步。我国城镇化处于较快发展阶段,我们预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口,同时2020年全国城-城流动人口达8200万人,城市间经济发展不平衡,将推动人口在持续流动,进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。居民居住消费和经济发展水平匹配,“住有宜居”是人民不变的追求。我国城镇居民人均可支配收入不断捉高,2022年用于居住的消费支出占比也捉升至25%,未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度,房子仍是家庭的核心资产,当前缺乏其他可替代的优质资产,随着经济增长,改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分满足居民住房需求,将促进房地产市场他康发展
满足住房需求的同时,也需考量居民的住房负担,按需分层分别满足住房高质量更切合实际。按需求可将待购房群体分为三类,一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程,如城中村改造、保障性住房建设等工程推进,解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题,推动高质量公共住房建设与供给,实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施,形成直接的购买力,如取消、放宽限购政策,降低首套房首付比例与货款利率,支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市,让市场回归市场,发挥住房商品属性,捉供高质量改善型产品,满足“以旧换新”、“以小换大”等日监增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障,中等收入靠支持,高收入靠市场的完整住房体系,提供高质量居住条件,解决人民对住有所居的美好期待
房:住房供应从商品房为主特向以商品房和保障房并重
房地产不同发展阶段,会伴随不同的核心矛盾,对应不同的住房供应体系。
1998-2014年,核心问题是住房短缺,1978年改革开放初期,城市居民人均住宅面积仅6.7平米,多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速,全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米,捉升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米,住房供给短缺得到基本解决
2014-2018年,核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期,开发商大规模拿地使得供给激增,而三四线城市人口持续流出、购房需求有限,导致商品住房过剩。为增加有效需求,实施棚改货币化去库存。经过几年棚改,2018年5月三四线商品住宅可售面积巴降至2014年峰值的37.4%,增加了居民住房需求,改善了居住条件,有效去化了三四线过剩库存。
2019年至今,核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造,增加城区改善型商品房供应,保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。
2024年开始“三大工程”,实施城中村改造,不仅调整供需结构,更是真正意义上的房地产业供给侧改革。一是增加城区改善型商品房供应,顺应改善需求向核心区回流。当前,购房者回归理性,更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性,其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块,有助于增加改善型住房的供应。二是增加租货住房,降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求,将城中村占用的土地腾挪出来,增加租赁住房,吸纳城市净流入人口的需求,降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。
以人口净流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性住房供给。2022年,新市民人口总量约为3亿,占总人口的比重超过20%,具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%,仍处于快速发展期,城镇化内在驱动力比较强劲。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求,特别容易出现阶段性住房困难问题。通过城中村改造及保障性住房建设,让新市民、青年人进得来、留得下,增强流动人口在流入地的归属感,让新市民可以放开手脚为美好生活奋斗
地:土地供应站构及方式发生重心转移变化
1、增加核心城市核心土地供应
过去二十年的高速发展,出现土地供需错配的问题,土地供应结构亟需改善。城市间,供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足,无法满足购房者断增需求,非热点三四线城市供过于求,存在住房供应过剩的问题。城市内都,供地郊区化。购房需求向核心区回流,而多年来土地供应郊区化,难以有效匹配需求,呈现土地供应区位结构错位。
新模式下土地供应顺应居住需求,通过城中村改造调整优化供需站构,释放一二线城市优质土地资源。经过多年发展,城市核心区土地已所剩无儿,过去城市为保持发展速度多选用简单的外延发展方式,居住、交通、人口、生态环境等方面均存在问题。城市核心区土地有较高使用价值,通过城中村改造可以盘活存量批而未用和存量低效能用地,定向腾挪一二线城市高价值土地。核心土地资源再次开发利用,使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决,顺应居民的改善需求。
2、土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拔及协议出让并重
住房制度改革离不开土地制度改革相配套。在我国依法取得国有土地使用权的方式分为协议、招标、拍类、挂牌以及划拨等。对应房改历程,我国土地出让基本制度也经历了相应的变革,分别是划拨为主、招拍挂为主、到未来的热点城市增加划拨以配合保障性住房建设。
招拍挂实施以来,土地成为经济增长和城镇化的发动机,但也吏相推高地价和房价。一方面,土地招拍挂制度以价高者得为原则,公开透明,土地出让收入给子了地方财政支持;另一方面,市场化的竞争方式不断推升地价、产生地王、助推房价上涨。
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