破界重构包容发展一粤港澳大湾区房地产市场白皮书
2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,要将粵港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。8月9日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，为深圳未来的发展进一步指明道路。那么，大湾区未来市场潜力和格局是什么样的?大湾区住房面临可持续发展的问题吗?具体是什么问题，未来的破局之道在哪里?
一、大湾区未来房地产需求空间巨大
经济活力带动人口和住房缺口的扩大。大湾区的民营经济高度发达，市场经济的活力强，大湾区近几年民企500强数量的增速最快，带动了大量的就业和人口的增长，近三年大湾区平均每年增加150万人口。
人口流动的方式发生了变化，从个人的流动转向举家流动。根据《中国流动人口发展报告(2015年)》，目前我国人口流动出现了新的变化，具体来说，近9成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动，与配偶、子女共同流动的约占60%，流动人口家庭规模持续扩大。相对于单独个体的对居住空间的高忍受度，家庭流动人口对品质居住的要求更高。
大湾区住房自有率较低,近3500万人无自有住房。广东省为外来人口大省，湾区11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。
居住品质不高，后期大量的改善需求待释放。三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平，距离全国人均36.9平(2017 年)的水平存在较大差距。和国外的湾区对比，也存在着不小的距离。
预计到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿(占全国新房交易的12%)，平均每年增.加600亿;二手房约2.2万亿(占全国二手交易的18%),平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。
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