一、房地产业概述
(一)行业定义
根据中国国民经济行业分类国家标准(GB/T4754—2017),房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业几个子行业，本报告主要针对房地产开发经营子行业。按照中国国民经济行业分类国家标准(GB/T4754—2017),房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。房地产企业可能同时从事房地产开发经营、物业管理、房地产租赁经营等业务，如其以房地产开发经营业务为主，也纳入本报告样本企业范围。
(二)行业发展
1.行业概况
房地产业的产业链条较长，带动建筑材料、建筑施工、金融服务以及装修装饰、家用电器等行业发展，对我国经济具有举足轻重的影响。为维护房地产业的健康发展，近年来我国政府出台了一系列政策，2018年12月，住建部提出“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”、“稳地价、稳房价、稳预期”。2020年，中央坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调，“稳”字当头，上半年放松纾困，下半年强化政策约束和调控力度，同时提出“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”、“实施好房地产金融审慎管理制度”。 2022年，针对房地产行业的政策思路保持“房住不炒”定位，同时强调“保交楼、保民生、保稳定”, 稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。2023年1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2023年2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。2023年10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。
近年来，我国房地产业的发展格局发生了较大变化，除“行业供需关系发生重大转变”外，随着“双碳”政策的提出，我国房地产业加快了向绿色低碳转型的步伐。具体来看，一是房地产企业完善ESG管理的组织架构，大部分规模上市房企都设立了专门的ESG相关管理组织架构，如ESG小组、可持续发展委员会等，自上而下主要以董事会为决策核心，以ESG委员会为管理核心，以ESG工作执行小组为执行核心。二是环境管理以“绿色”为主旋律，贯穿于项目设计、采购、开发、运营等全流程，主要体现在绿色建筑、装配式建筑、能源资源管理等方面。三是独立披露的ESG报告内容更为丰富，披露质量不断提升。房地产企业主动采纳ESG理念并将其融入企业的发展战略、风险管控和日常管理之中是非常重要的一步，而不单纯是为了被动地满足监管部门的合规要求。
2.行业运行情况
房地产业是国民经济的重要支柱产业之一，其增加值在GDP中占比较高，总体呈上升趋势，但自2021年伴随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产业增加值在GDP中占比出现下降。考虑到对与房地产开发投资直接相关的建筑材料、建筑施工、家电家居用品、装修装饰以及金融服务等众多行业的经济贡献，房地产业实际上对GDP仍具有非常重要的影响。近十年来，我国房地产开发投资额和商品房销售额总体呈增长趋势，但2022年出现拐点，当年房地
产开发投资额13.29万亿元，同比下降9.96%,商品房销售额13.33万亿元，同
比下降26.73%。
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