引言
根据CN-ABS数据显示，2020-2022年，发行的企业ABS产品数量逐年减少、发行规模波动下降；其中，商业地产ABS产品发行数量及规模的占比波动上涨。在融资环境受限、地产政策调控趋严的情况下，以CMBS、商业地产类REITs为代表的具有实物抵押的商业地产证券化产品已成为企业融资的重要方式。商业地产的经营活动现金流作为商业地产ABS的主要偿付来源，其运营状况分析是ABS评级工作中的重要一环。联合资信选取了数个重点新一线及二线城市，对其商业地产中的写字楼市场进行分析，以作为商业地产ABS评级分析的支撑。本文选取西安市的写字楼市场作为研究对象，分析区域环境、行业政策与城市规划等对西安市写字楼市场运营状况的影响，并对其未来发展展开分析与讨
论。
区域环境分析
2008-2016年，西安市GDP增幅与全国GDP增幅走势基本相符，整体呈波动下降趋势。2017年西威新区并入西安市，引发当年GDP大幅增长；随后西安市GDP增速持续走低，近两年趋于稳定。受国际金融危机影响，2009年西安市GDP增长乏力，GDP增速同
比降低7.35个百分点。自2011年起，国家陆续出台调控政策抑制房价过快增长，加之欧债危机的爆发导致国际紧张的经济环境，在错综复杂的国内外形势和不断加大的经济下行压力下，2011-2015年期间，西安市GDP增速由19.15%波动下滑至5.62%。2017年，西咸新区正式由西安市代管，西咸新区原咸阳部分的生产总值开始纳入西安市GDP核算，引起当年GDP增速显著提升。自2018年始，国际经济形势低迷，叠加2019年底以来新冠肺炎疫情的持续影响，2018-2021年西安市GDP增速持续走低，近两年趋于稳定。
在全国人口增长放缓甚至出现负增长的情形下，未来西安市人口增速或将承压。从人口增
速来看，2008-2021年间，全国常住人口增长率自2016年开始持续下降，于2022年降至
-0.07%;西安市常住人口增长率于2018-2022年间波动下降。全国人口增长放缓甚至出现负增长，或将对未来西安市人口增速造成一定的负面影响。西安市常住人口增长率于2017年出现突升，主要得益于宽松的户籍政策和西咸新区的并入。2017年1月，西咸新区划归西安管理，同年3月，西安市出台史上最宽松户籍政策“三放四降”,“三放”即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，“四降”即降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。与同类二线城市相比，西安实现了“建立全国最优惠人才落户政策”的目标，成效显著。六普、七普人口数据显示，2010—2020年十年来，西安市人口呈现快速流入的趋势，主要流入区域分布在莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区和长安区等5个区，增幅均在45%以上。为了进一步吸引人才，2018年，西安市发布户籍新政2.0版本，进一步放宽户籍准入条件，继续简化程序与所需材料。但随着户籍人口与常住人口接近同一水平，仅靠放宽户籍带来的常住人口增长驱动力将逐渐减弱。从人口结构来看，根据西安市2021年第七次人口普查，全市常住人口中0-14岁、15-59岁、60岁及以上的人口占比分别为15.65%、68.33%、16.02%,其中65岁及以上人口占比为10.90%;与西安市2010年第六次全国人口普查相比，西安市0-14岁、65岁及以上的人口占比分别上升2.76、2.44个百分点，15-64岁的人口占比下降
5.20个百分点，西安市少儿比重回升，但人口老龄化问题加深，对其经济的发展潜力产生负面影响。与全国2021年第七次人口普查结果相比，西安市0-14岁、60岁及以上的人口占比分别低于全国水平2.30、2.68个百分点，15-59岁的人口占比高于全国水平4.98个百
分点，可见西安市在吸引外来劳动力方面具有一定优势。
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