在“房住不炒、因城施策”的长效机制调控下，叠加房地产需求发生趋势性变化，本轮调控房地产融资主要有三个特点。一是融资规模方面，政策全面收紧，各渠道净融资规模下降。2019年以来，房地产股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债五大渠道的净融资规模不断下降，最近两年为净偿还。二是融资结构方面，违约潮叠加需求下滑，经营性融资占比提高但增速下降。各项应付款、定金及预收款、个人按揭贷款占房企开发资金比重持续上升，但近年来增速下降，尤其是2022年，三项融资增速均由正转负。三是融资能力方面，行业信用风险较高，资金向国有房企集中。国有房地产企业的营业收入增速、有息负债增速相对稳健，
而其他类型房地产企业迅速下降，融资分化加剧。
在持续紧缩性融资政策影响下，房地产行业去杠杆进程过快导致风险骤升，并陆续出现上游企业经营困难、项目烂尾等一系列问题。民营房企获得的金融支持不足，有序化解行业存量风险仍有较大困难。当前一系列提振房地产行业信心的融资支持政策效果有限，融资修复进程缓慢。
本文建议：下调部分城市的住房贷款利率、降低首付比例；将银行间债券市场发债主体从全国性大型房企扩大到地方优质民营房企；积极使用保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等结构性政策工具。房企要参考成熟房地产市场经验，推动企业杠杆降低到合理水平；把握REITs融资渠道带来的机遇，从地产开发向物业持有转变。
2007年至今，我国房价指数在2009年、2012年、2015年呈现阶段性底部，房
地产行业已经经历了四轮周期，但自2015年以来的本轮周期底部拐点尚未出现(图
1)。由于我国房地产行业高杠杆属性，随着融资政策的收紧和放松，推动并形成了中国房地产融资增速的阶段性变化，基本对应了房地产市场周期。从资金来源看，我国房地产行业融资体系包括外部融资和经营性融资，外部融资主要渠道包括股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债等，经营性融资主要包括各项应付款、定金及预收款、个人按揭贷款占，其中经营性融资占比逐年提升，近两年占比达80%。从房企资本结构来看，根据Wind数据，2021年我国房地产开发企业资产负债率高
达80.3%,而美国前三大房地产企业资产负债率(Lennar、D.R.Horton、Pulte Homes)
分别为32.09%、36.77%、43.91%,香港四大房地产企业(新鸿基地产、新世界发展、长实集团、恒基地产)分别为25.08%、53%、30.61%、36%,过高的杠杆率伴随严格的调控政策，是形成房地产行业融资大幅波动的重要原因。
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