2020 年的房地产金融环境，既见证了一场突如其来的外生冲击，又经历了 一场深谋远虑的内生变革。综合考虑“不急转弯”的宏观政策定调，房地 产长效机制的“落实”，以及“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地 产金融审慎管理制度的“实施”，我们认为 2021 年地产金融环境将“拨云 见日”，拥有更高的能见度，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展 能力的房企。虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的 发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
融资规模：20 年净融资额处于 2014 年以来的最低值，仅境内债有所改善 严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业 空间见顶的预期，导致 2020 年地产净融资额收窄至 9283 亿元，同比下 滑 37%，处于 2014 年以来的最低值，年末融资余额为 17.87 万亿元。仅 境内债净融资额同比增长，且绝对值也还处于较低水平，开发贷、境外债、 房地产信托净融资额都出现收缩，尤其房地产信托出现 3262 亿元净偿还。
融资分化：优质房企享集中度、成本、期限三重红利 尽管净融资额表现仍不理想，但在宏观流动性大幅宽松的背景下，房地产 融资成本还是出现了明显优化。一方面是受到压缩的净融资额，另一方面 是明显改善的融资成本，这意味着优质房企在融资集中度、融资成本和发 债期限方面的相对优势更加显著。“三道红线”对于不同档房企发债集中度 的影响尚不明显，长期来看绿档房企发债集中度有望提升。
到期债务：境内债压力逐季减弱，境外债到期高峰初至 房地产境内债正在经历从 2020Q2-2021Q4 的到期高峰，2021 年到期规模 仍然很高，但压力将逐季减弱。房地产境外债将在 2021-2023Q1 迎来到期 高峰，2021Q1、Q2 到期规模跳增，压力相对较大。
2021 展望：能见度提升，净融资额稳中有降 我们认为 2021 年房地产金融环境能见度有望提升，在过去融资渠道额度 管控的基础之上，以“三道红线”、贷款集中度为主体的房地产宏观审慎框 架基本成型，后续看点一是“三道红线”试点的执行效果和扩围节奏，二 是关注居民债务收入比和房地产贷款风险权重的相关政策。净融资额稳中 有降是大概率事件，降幅主要取决于房地产信托净融资额的收缩程度，境 内债净融资额或将温和扩大，境外债有所收窄，开发贷保持平稳。
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