美国联邦储备委员会、欧洲中央银行等机构纷纷加息以应对通胀，面对这些货币政策调整所带来的挑战，房地产并购活动持续放缓。货币政策的改变带来了借贷成本的增加，也给估值整体上带来压力。在后疫情时代，商业地产正受到企业运营方式以及人们生活、工作和娱乐方式变化的重大影响，其中一些变化在疫情之前就已经显现。然而，我们预计，随着投资者开始布局新兴投资主题，转变运营模式，并重新定位以寻求未来增长，这些不断演变的偏好将持续催生新的并购机遇。
虽然资本市场仍旧紧张，但不乏并购所需的资金，因为私人资本和某些上市公司投资者希望加快对房地产领域的布局，以从变化的市场环境中获利。在接下来的6到12个月里，我们预计私募股权基金、家族企业、主权财富基金和其他资金充裕的投资者将更为活跃地参与并购活动；他们将为低估值、不良资产与新兴主题所吸引，尤其是涉及将住宅、商业和娱乐等不同用途空间进行结合，以增强体验感的资产(如健康度假村和体育娱乐区)。
全球不同地区的并购交易活跃度将有所不同，更多的资本预计将投向澳、中、印、日和美国等市场。历来对外投资较多的中东地区正在针对国际投资制订更多法规，为入境投资铺平道路。
宏观经济环境对办公资产的影响仍在持续，全球空置率达到两位数。利率上调抬高了收购和建设的债务成本，并对潜在回报率造成下行压力。随着建筑物等级成为获得资本和提升资产财务表现越来越重要的决定因素，短期内融资将面临更大挑战。
我们预计，在包括部分亚洲重点城市、地段优越以及现代化和高质量建筑群所在的地区，办公资产需求将保持旺盛，并购交易也将最为活跃。尽管到目前为止，大多数地方员工回归办公室工作的速度慢于预期，但业主们依然对日益增长的回归趋势抱有信心。
在欧洲，建筑物按规定必须达到一定能效，这一法规调整刺激了市场对优质资产的需求。例如，从2023年(荷兰)和2030年(英国)起，办公楼必须拥有能源绩效证书(EPC)C级或以上。随着越来越多的公司致力于实现去碳化，提出明确的净零目标，出租方也做出相应调整，因此，对于采用绿色科技、配备专门设施以改善租户体验的新型办公空间的需求随之上升。
线上商业活动的繁荣和企业供应链的调整继续推动着工业地产的发展。各地的趋势差异如下：
· 美洲
在北美地区，美国对工业资产的需求正在减少，而墨西哥的需求保持增长：美国人口普查局数据显示，2023年第一季度，墨西哥超越中国成为
美国第一大贸易伙伴。为避免未来供应链中断，企业试图转移生产基地，靠近终端市场以减少地缘政治紧张局势影响。因此，墨西哥有望从更广泛的在岸或近岸外包趋势中持续受益。
与墨西哥类似，南美的并购活动在电子商务需求的推动下蓬勃发展；农业综合企业展现出巨大增长潜力：目前的开发项目预计将使这一领域库存翻倍(智利);以及对具有共享通道、道路和公用设施的工业联合作业场所的产业园需求逐渐涌现(秘鲁)。
得益于稳健的租金增长以及对新建的能源中性房地产的持续关注，欧洲的工业地产交易活跃。然而，欧洲部分市场仍面临重重挑战，包括土地短缺，建筑成本上升，以及环境法规日益严格。
· 中东和亚太地区
得益于电子商务蓬勃发展以及其它结构性因素，中东和亚太地区出租率和租金持续高涨。尽管制造业企业正在增加其在墨西哥等其它地区的商业活动，亚洲仍有望保持新兴工业发展的领先地位。尽管供应链尚处于恢复疫情前的常态化中，租户也在合理化库存空间和管理未来潜在的供应链波动之间寻求平衡，但工业地产供不应求的局面仍将持续，任何空置出来的空间都有望被市场迅速吸收。
本文来自知之小站
PDF报告已分享至知识星球，微信扫码加入立享3万+精选资料，年更新1万+精选报告
（星球内含更多专属精选报告.其它事宜可联系zzxz_88@163.com）
