>2006年以来，美国房地产市场未能重现2005年7月销售巅峰，2020年新冠疫情销售曾反弹，新屋成屋同步变动
·1999年至2005年，美国房地产市场年成屋销售从523万套逐步上升至2005年中的718万套，新屋销售同步上升；
·2008年次贷危机前地产市场量跌价升，房价于07年中见顶，成屋销售跌至512万套；后次贷危机爆发量价齐跌；
·2011年起地产市场恢复，从2010年底的预计年销售330万逐步修复至2018年561万套，量价齐升，阶段性高位。
>2005年和2018年步入下行周期中，有2次小周期，市场销售短期反弹，期间房价表现不一
·2009年至2010年，次贷危机后市场反弹，成屋销售从底部377万套升至538万套，房价在该阶段区间波动。
·2020年至2022年，新冠疫情后市场火爆，成屋销售从底部401万套升至665万套，房价大涨并在22年底创历史新高。
>美国私人住宅和建筑投资占GDP比重长期具备下行趋势，中期随地产波动，整体对GDP的贡献降低
·1999年起，私人住宅和建筑投资占GDP比重从7.8%,上升至2005年高位9.5%,符合地产市场处于顶峰的情况；
·2008年次贷危机后逐步降低至2011年初低点4.8%,期间反弹不明显。2011年起随房地产市场恢复占比上升；
·2018年中，比重上升至高点7.1%后回落，疫情后提升至2021年初高位7.4%。2022年3月占比回落至6.6%。>住宅和建筑投资对GDP的拉动作用在小周期并不明显或短暂，主要跟随大周期变动
·次贷危机前几年，美国国内私人住宅和建筑投资对GDP环比增速拉动明显，危机后拖累，到2010年末重回拉动；
·2011年起次贷危机影响减弱，房地产市场大周期触底，私人住宅和和建筑投资对GDP逐渐起拉动作用；
·2020年底私人住宅和建筑投资对GDP环比拉动突增，持续约3季度，2021年中投资再度走弱，拖累GDP增速。
货币政策调整：连续大幅降息，联邦基金步入零利率时代，贷款利率随之下降
·从2007年底至2008年9月美国投行雷曼兄弟倒闭，美联储7次降息，累计下调超过3个百分点，但仍不足以应对严峻的金融和经济形势。2008年12月16日，美联储宣布将联邦基金利率降至0%至0.25%的超低水平，随后大规模购买美国国债、抵押贷款支持证券等非常规货币政策工具，开启量化宽松政策。
· 30年抵押贷款利率从2008年9月的6.09%,迅速降至2009年1月的4.96%,降幅超100个百分点，短暂企稳后在2010年继续下行。整体贷款利率低于2006年至2008年危机爆发前的平均水平6.30%。抵押贷款与国债利差在2010年初迅速降至历史低位。
>财政政策刺激：施行扩张性的财政政策，大规模退税，减轻房主债务负担，提高居民收入刺激消费和投资
·刺激消费和投资：2008年初，美国总统布什签署《一揽子经济刺激法案》,退税1680亿美元，刺激消费和投资来拉动增长
·减轻债务负担：2007年底通过《抵押贷款债务减免的税收豁免法案》,减轻房主债务负担(贷款和税务减免1500亿美元)。
·宽房地产信用：2008年7月，《住房和经济恢复法案》通过，拨款3000亿美元建立专项基金，为40万个逾期未还按揭贷款的家庭提供担保；财政部“无限度”提高房利美和房地美贷款信用额度。向地方政府提供基金购房出租或低价出售给低收入家庭。
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