2019年，六大重点产业工业总产值23279.15亿元，比上年同期下降2.5%，其中三大工业总产值呈上升趋势，三大工业总产值呈下降趋势。其中，“石油化工及精细化工制造业”、“成套设备制造业”和“生物制药制造业”产值同比分别增长8.6%、1.3%和7.3%；而“电子信息产品制造业”产值同比分别增长8.6%、1.3%和7.3%，“汽车制造业”和“精钢制造业”同比分别下降2.1%、4.4%和2.5%。
2019年，上海战略性新兴产业产值1163.86亿元，同比增长3.3%。“新能源”引领其他行业，年产值增长17.7%，“高端装备制造”和“新能源汽车”分别增长2.8%和2.2%。
2019年，上海工业投资连续21个月保持两位数增长，增长11.3%。受新能源汽车、电子信息等行业多个大型项目带动，制造业投资同比增长21.1%。11月8日，上汽-大众首个新能源汽车工厂在上海安亭落成，总投资170亿元人民币。作为上汽-大众全球第一家MEB工厂，该工厂计划于2020年10月投产，年产能30万辆。
第四季度，上海市签订外商直接投资合同1608份，同比下降15.1%。合同外资总额136.39亿美元，同比增长2.4%；实现外资44.22亿美元，同比增长1.5%。
在“双11”、“双12”网购节的推动下，电子商务领域对标准仓库的需求明显增加。11月11日，主要电子商务平台销售额约4101亿元，同比增长30.1%。其中，天猫创下“双11”销售新纪录2684亿元，同比增长25.7%，占网上总销售额的65.5%；同时，物流订单量达到12.92亿，创下数字智能物流新纪录。
从2019年底开始的COVID-19对物流房地产市场的影响将好坏参半。一方面，由于物流和运输管制以及国家推迟复工，一些劳动要求较高的行业或企业将受到很大影响。这些公司将面临收入减少和成本上升的压力，从而影响其对物流仓库物业的需求。
另一方面，由于线上业务销售可能激增，拥有线上和线下渠道的企业对物流仓储空间的需求将增加。特别是在COVID-19期间，越来越多的消费者在网上购买新鲜食品，导致冷链物流需求激增，给冷链物流企业带来了新的挑战。我们认为，只要COVID-19得到控制，未来物流地产市场不会受到太大影响。
短期内，电子商务企业需求的上升将反映到物流物业企业的需求上，这将进一步降低空置率。中长期来看，电子商务企业、第三方物流和制造业仍将是物流物业需求的主要来源，而物流仓库租金将保持稳定。
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