2023年上半年西安房地产市场回顾.pdf

2023年上半年，在政府“以投代引”、“以

商招商”、“以商引商”等策略推动下，重大项目接连落地，激发市场活力。同时，西安政府多次通过推进资金政策、项目用人、审批服务等工作打造优质投资环境，新登记各类市场主体增长率持续走高，为稳工业、扩投资、促消费提供长足动力。此外，中国-中亚峰会的召开进一步提升了西安的国际影响力和吸引力，将为西安带来更多投资机会及市场空间。

随着经济活力的持续提升，上半年，优质写字楼市场供应需求双回暖，新设立需求明显上升；优质零售市场层面，碳中和背景下零售项目的绿色实践带来消费场景变革，细分业态更迭焕新，激发消费新活力。投资市场更具活力，新经济地产更受青睐。

CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人赵凯悦

2023上半年，西安优质写字楼市场迎来2个新项目交付，合计新增办公面积7.4万平方米。其中包括一个位于次级商圈的甲级自持项目南飞鸿乐汇中心A座及位于南二环及小寨片区的乙级散售项目丝路国际金融中心B座。受区位、业权等问题影响，新入市项目去化相对缓慢，但得益于二季度强劲的新增需求，市场空置率延续下行趋势，较去年下半年下降1.2个百分点，至31.1%。租金方面，在小业主持续以价换量的环境下，虽问询量及成交的回暖使得部分优质甲级楼宇业主的租金预期愈发积极，整体市场租金仍处下降通道，上半年降幅为2.2%,二季度降幅环比收窄0.4个百分点。

宏观利好驱使动能更迭。需求层面，科技互联网上半年新增需求仍保持活跃，占比27.0%,持续主导市场新增供应。但值得关注的是，科技互联网细分需求结构发生转变，平台互联网在历经数轮行业调整后再次引领新增需求，占比46.9%。其中，来自于新兴领域的需求更为强劲，如非盈利性质及在线职业、素质教育等线上教育机构需求的释放。同时，电商类需求较去年同期显著增涨10.2个百

分点至12.3%。软件系统开发类企业的新增需求则由云计算、大数据龙头企业的扩租需求主导。其次，房地产及建筑业新租需求占比22.0%,以建筑工程类公司的新设立需求为主。最后金融业占比

10.6%,在政府引导基金发展的趋势下，西安也推出西安市城市更新基金、《西安市工业倍增引导基金设立方案》等多项政府引导基金政策，以充分发挥政府投资基金的引导效应和撬动作用。在此带动下，上半年西安各类基金公司的新设立需求较去年同期增加1.8个百分点。

此外，在西安政府“全领域”发力提升城市营商环境综合品质的影响下，龙头项目持续进驻、新登记各类市场主体增长率持续走高。截至2023年4月中旬，西安全市新登记各类市场主体同比增长

41.67%,其中，私营企业同比增长92.61%。市场主体的大幅增长拉动新设立需求的增加。上半年新

设立需求占比34.5%,在此超过升级需求，成为市场主要成交类型。同时，新设立公司中超过52.7%为非本地企业。随着市场活力进一步提升，或将吸引更多外埠中资企业在西安设立分部或办事机构。

成本为纲刺激甲级楼宇间流动频繁。基于疫情管控政策的调整，2023年已然是企业经营和房地产规划的转变时点。据CBRE发布的《2023年中国办公楼租户调查》显示，相较于疫情三年，未来三年有扩张计划的企业占比有所提升，适度增长(10-30%)成为大部分计划扩张企业的选择。近八成受访企业表示未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。对成本结构健康的关注推动换租需求攀高。上半年，甲级楼宇间迁移需求较去年下半年增加1.7倍，且多为同区域降租流动。

展望2023年下半年，仍将迎来41.8万平方米的新增供应，超过86%为甲级楼宇，且近70%均来自核心片区。但在租赁策略及建设进程等因素影响下，整体的新增供应中仍有约57.3%的面积可能出现延迟交付。与此同时，经济活动活跃度的增加将吸引更多金融、专业服务类企业的设立，衍生潜在

办公需求。