根据“一带一路”倡议建设的新港口、铁路和高速公路，正在改善东南亚的基础设施。海上和陆上贸易路线的拓展将提高互联互通，为物流、制造业和工业市场提供机遇。
“一带一路”倡议(BRI)于2013年提出，是中国开展多边合作的平台，将在全球范围内建立新的经济链，完善中国的商业网络。在该倡议列出的六大经济走廊中，本报告将深入研究连接东南亚与印度、欧洲、中东和非洲地区的海上丝绸之路，并进一步揭示“一带一路”对东南亚工业市场的影响。
这一版报告包括最新的莱坊“一带一路”指数(BARI)，根据经济潜力、人口优势、基础设施开发、制度有效性、市场可进入性和对自然灾害的应变能力对66个与“一带一路”相关的国家进行排名；关于研究方法的更多细节，请参见第9页。本报告重点关注的东南亚国家中，新加坡保持了榜首位置，马来西亚保持了前十的位置，位列第九。泰国和菲律宾在基础设施开发和制度有效性指标上分别上升了五位和六位，排在第26位和第44位，柬埔寨在市场可进入性指标上上升了两位。海上丝绸之路取得成功的一大重要驱动因素是在这个高度分散的农村区域“连点成线”所需的基础设施。这包括在主要沿海地区建设港口和经济特区，以及铺设连接这些新的经济中心和首都的铁路或高速公路运输网络。“一带一路”提出后的5年里，中国在东南亚交通、房地产、物流等领域累计投资592.5亿美元，是“一带一路”提出前5年内投资（171亿美元）的近3.5倍。
这些举措为东南亚市场的工业和物流房地产行业注入了新的活力，要么提供了需求来源，要么升级改造了旧库存。海上丝绸之路沿线基础设施投资有望继续增加，东南亚市场工业房地产行业未来三至五年的前景乐观。
东南亚国家联盟（东盟）成立于1967年，是由十个东南亚国家组成的政府间组织，旨在促进成员国之间的经济、政治和安全合作。这10个国家总人口为6.61亿，占世界人口的8.6%，2017年GDP总量为2.76万亿美元，占全球GDP的3.4%。与之相比，欧盟总人口5.13亿，占世界人口的6.7%，2017年GDP总量为17.3万亿美元，占全球GDP的21.4%。尽管这两个面积相似的地区之间存在一些重要差异，但欧盟广泛而高效的交通基础设施网络与东南亚形成了鲜明对比，基础设施缺乏仍然是东南亚经济增长的一大障碍。
东南亚各国政府已认识到这一点，并已着手实施大胆的基础设施建设计划，例如泰国的“东部经济走廊”计划和菲律宾的“大建特建”政策。然而，很多计划由于前期需要投入大量资本且回报周期漫长，很难吸引私营企业，因此缺乏必要的财力支持。中国的“一带一路”倡议为东南亚国家提供了诱人的机遇，因为双方有着共同的目标。近年来引人注目的项目包括连接柬埔寨首都金边和西哈努克市的高速公路和曼谷的高速铁路项目。前者耗资21亿美元，将把金边和西哈努克市之间的旅行时间减少一半，后者耗资27亿美元，是中国昆明到新加坡的高速铁路的一部分。
随着这些新基础设施开始建设，投资者，尤其是跨境投资者，对工业领域的兴趣近年来有所增加。2009年至2015年，对东南亚工业领域的跨境投资达到3.3亿美元的高点，而跨境投资占该地区工业投资总额的比例达到历史最高的22%。而自2016年以来，中国与东南亚国家在“一带一路”倡议下签署了几项大型基础设施协议，跨境投资者的兴趣大幅上升。2017年跨境投资达到14亿美元的峰值，占工业投资总额的72%。简而言之，资本的兴趣推动了东南亚地区大多数市场的快速发展、存量物业升级换代和租金增长，使东南亚工业市场受益。我们将在本报告中详细介绍这些内容。
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