如果要给2019 年的商业地产划定一个关键词，也许“重塑”再恰当不过。过去的十几个月中，房地产行业焦虑和迷茫如影随形，市场延续下行调整态势，输血渠道遭遇收紧，而销售却未能延续过去热度。对于商业版块来说，投资回归谨慎，同时不管是开发、运营、融资还是退出，都在尽力淡化“以房养商”的地产属性。摆脱传统路径，转换发展思路，是切实和必要的。受益于此，我们也可以看到，2019 年商业地产行业“脑力激荡”，在多元视角中颠覆商业地产固有想象。
商业地产自持意识加强，年内投资回归谨慎行至2019 年末，回首过去的10 几个月中，可以明显看到，商业地产的传统地产属性正在逐渐淡化，运营商的自持意识在加强。如果简单以物业的销售面积与新开工+ 竣工面积之和的比值（比值越高，自持比例越低），来反映项目的自持比例，可以看到过去的1 年中，商业地产的自持比例明显提高。过去的一年中，消费结构的更新迭代，为商业地产发展带来了别样的动力。摆脱传统路径是切实和必要的， 因此可以看到2019 年商业地产行业在多元视角中颠覆固有想象。以国家统计局公布的数值计算，2014 年9 月商办销售面积除以商办新开工和竣工面积之和为22.66%。此后的几年中，该比例不断上升，至2018 年同期达到最高值，为40.84%，提升了18.18%。说明自持比例有一定下降，这个和新开工和竣工面积的大幅减少也有关系。不过，2019 年的自持比例则较2018 年同期有了较大提高，为36.71%，提升了4.13%。反观，住宅物业的销售面积除以新开工和竣工面积之和的比值基本不超过0.03%。这也体现出，过去几年中国房地产快销式的住宅开发模式基本不变，而商业地产自主持有、运营的观念逐步加强。另外需要关注的是，2019 年融资紧绷，房企要用好每一颗子弹，将更多的精力集中在住宅开发、销售及回款上，以获得运转空间。而相应的，商办物业因为开发周期更长、资金沉淀等特性，在2019 年开发投资更加谨慎。从国家统计局公布的数据来看，2019 年1-9 月份，全国房地产开发投资98008 亿元，同比增长10.5%，增速与1-8 月份持平。其中，办公楼开发投资完成额累计4447 亿元，同比增长0.8%，增速比1-8 月环比上涨0.2%；商业营业用房开发投资完成额累计值9796 亿元，累计同比-8%，跌幅比1-8 月减少1.4%，这也是自2018 年5 月开始，商业营业用房开发投资完成额累计同比首次跌幅回落超过1%。
总体而言，办公楼开发投资完成额累计值终于在2019 年1-8 月、1-9 月迎来了正增长，虽然2019 年商业营业用房开发投资累计同比依然保持负增长，但是下减幅度有所收窄。一定程度上，体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产投资。
人均消费支出跃升8.3%，商品零售额稳中有进
回顾2019 年，人均收入录得平稳上升，大众的消费需求也由过去的物质、发展需求向更高层次的享受阶段过渡，这也促使商业地产各业态在服务品质、消费体验、个性化偏好等方面迭代升级。根据国家统计局公布的数据，2019 年前三季度，全国居民人均可支配收入22882 元，比上年同期名义增长8.8%。其中，城镇居民人均可支配收入31939 元，同比名义增长7.9%；农村居民人均可支配收入11622 元，增长9.2%。受益于此，2019 年1-9 月全国居民人均消费支出累计值也相应“慷慨”，表现亮眼。2019 年前三季度，全国居民人均消费支出15464 元，比上年同期名义增长8.3%。其中，城镇居民人均消费支出20379 元，增长7.2%；农村居民人均消费支出9353 元，增长9.5%。可以看到，居民人均消费支出实现稳步增长的同时，消费结构也进一步升级，服务类消费支出表现突出。其中城镇居民人均消费支出中，占比最大的依然是食品烟酒，但是比例已有所下降。由2014 年第三季度的30.42%跌至今年同期的27.67%。同时衣着、生活用品及服务、等基础性消费比例均有所下降。需要注意的是，教育文化娱乐、交通通信、医疗保健等消费性支出比例增加，其中教育文化娱乐由2014 年第三季度的10.45% 上升1.17个百分点。无论是在购物中心、写字楼，亦或是联合办公、长租公寓等商业地产，这些都是受运营者青睐的引进业态。最为直接的，2019 年1-9 月升级类商品销售增长较快。国家统计局发布数据显示，2019 年前三季度，社会消费品零售总额296674 亿元，同比名义增长8.2%。前三季度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴智能设备零售额同比分别增长41.6%、11.1%。
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