2022年华东物流仓储工厂仓库市场租金及出租率回顾及未来趋势展望.pdf

总结与建议

·得益于经济总量优势下的强劲需求，以及相对包容便利的投资环境，华东区重点城市物流仓储总量超四千万平方米，占全国高标仓总存量的36%。快递总量一直在支撑物流地产的发展，电商的火热发展成为刺激物流地产行业繁荣的主要驱动力，其中受生鲜电商、生物医药行业迅速发展的影响，前置仓与冷库尤为稀缺。

干仓和冷链的需求总体呈上升趋势。尽管近年供应量较大，但一些空置率较大城市的出租率相比去年下半年依然有所上升，业主方愿意降低租金置换去化。同时，部分租户有意愿低价长租，但业主更愿意签短租，这也反映出预期市场长期向好。

·物流园区依然位于投资者最青睐的资产类型前列，疫情的冲击反而凸显出仓储物业的强大韧性。C-REITs等多元化金融手段进一步完善了”投融管退”闭环，为其发展带来新的机遇。

总体而言，现在的市场对物流地产运营、选址和前期设计等各方面提出了更高更精细的要求。因市场对效率及户型的更高要求，高力国际建议业主在仓库设计上更贴合市场需求，在建立标准及硬件配置上加入更多个性化考量，比如复合型仓库、特定行业库型等。

2022年华东地区物流地产市场概况

在疫情多点频繁散发以及国际局势复杂多变的局面下，2022年中国经济增速出现小幅下滑。整个物流行业克服了多重困难，包括运力短缺、消杀要求严格、跨省运输防疫检查等现实问题，也包括因需求收缩、供给冲击及预期转弱的”三重压力“下的宏观挑战。2021年全国快递业务量同比增长29.9%,2022年，实现全国快递

业务量总计1105.8亿件，同比增长2.1%,业务量近年来持续上升，快递总量一直在支撑物流地产的发展。

【逆势增长】

·尽管受供给端供应链中断及消费端相对紧缩的双重影响，上海2022年双十一前后短期租约较2021年有所减少，但上海物流仓储市场在2022年全年仍实现了净吸纳量56.7万方，同比增长超过20%,充分体现出其韧强、潜力大、活力足的特点，其中来自汽车上下游产业及其他高端制造业的租赁需求保持强劲。受益于良好的制造业基础及人口优势下蕴含的消费活力，环沪强二线城市租赁需求持续上涨，苏州、无锡租金涨幅较为突出，且出租率保持在95%以上的高水平；

合肥物流市场供需两旺，汽车制造以及消费零售带动租金上涨，但受短期内大量新增供应集中入市的影响，市场整体出租率短期内出现下降。

昆山和太仓作为全国百强县榜首，工业基础雄厚，叠加近沪的卓越地理优势，租金稳健上涨。【潜力巨大】

·年底新完工项目的集中入市在短期内对常熟市场整体出租率水平造成一定的影响，租金增长承压，租金及出租率都有一定下降；

·嘉兴集聚了大量传统电商、大型商超和第三方物流企业，是长三角重要的区域转运和分拨中心，项目去化速度较快，租金稳健。截至2022年底，甲级仓库总存量位居环沪市场首位，超过431万平方米。