(一)价格水平:新房、二手房价格年度累计下跌,下半年各月环比持续下跌,房价下行压力突出
2022年,百城新建住宅价格累计下跌0.02%,百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年,百城新房与二手房价格累计均微幅上涨;下半年以来,受房地产市场下行压力加大、房企打折促销等因素影响,百城房价持续下行,新房与二手房价格各月环比均下跌。至12月,百城新建住宅价格已连续6个月环比下跌,近七成城市房价环比下跌;百城二手住宅价格已连续8个月环比下跌,价格环比下跌城市数量达80个。
(二)成交规模:重点100城新房成交同比下降近四成,为2015年以来最低水平
2022年,全国商品房销售面积13.6亿平方米,同比下降24.3%,商品房销售额13.3万亿元,同比下降
26.7%,其中现房销售面积同比增长,表现好于期房。重点城市方面,据统计,2022年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降35.7%,尽管需求端政策不断优化,但多地疫情反复、“断供”事件频出等超预期因素导致房地产市场修复不及预期,年底市场表现未见明显好转。各线代表城市成交面积同比均下降,其中,一线城市韧性较强,销售面积同比下降23.6%,降幅为各线城市最小,二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响,
同比下降37.8%,降幅最大。
(三)需求结构:刚需产品表现疲软,改善需求成新房市场主流,多城120平以上产品占比提升
2022年,受益于信贷政策等因素,改善性产品表现出较强韧性,30个代表城市中,超20城套总价均值、中位数较2021年有所上涨,22个城市120-144平方米成交套数占比有所增长,25个城市144-200平方米和24个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。而刚需客户在经济及房地产市场下行背景下,观望情绪加重,导致刚需类产品成交走弱,22个城市90平米以下面积段产品成交占比下降。
(四)供求关系:市场供需两端均走弱,可售面积维持高位,重点50城出清周期达18.1个月
2022年,全国房屋新开工面积12.1亿平方米,同比下降39.4%,单月新开工面积自4月起连续9个月同比下降超35%。2022年,50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成,规模处2015年以来最低
水平,销供比为1.13,供求均弱情况下市场维持弱平衡。截至12月末,重点城市可售面积稳定在相对高位,
出清周期为18.1个月,其中三四线城市超20个月,市场库存去化承压。
(五)土地市场:供求规模均降至近十年最低水平,市场表现分化,地方国资托底现象明显
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