土地市场高开低走 稳健房企收获颇丰
核心结论： 2021 年土地市场高开低走，成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看，“7 月”可视 为地市从热情转变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长 10.3%，随着 8 月土拍新 规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从 8 月开始明显 回落，至 12 月累计成交金额较上年同比明显下滑 10.31%。近期，三批次部分城市的拍地规 则适度调整，为房企留下合理的利润空间，从而带动土地市场回温，促使宗地成交率从 10 月的全年低点到 12 月有所回升。从房企来看，随着政策监管调整，对房企现金流与财务健 康程度要求更高，房企拿地逐渐谨慎，对于稳健型房企迎来拿地机会，除中海、保利、万科 等一如既往的“拿地大户”，中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升，说明在目前竞争 压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源，进一步促进企业稳步 经营。
一、土地市场收缩明显，成交规模近三年最低
2021 年全国 351 城住宅用地的累计成交金额为 5.93 万亿元，同比下滑 10.3%；累计成 交规划建筑面积为 16.67 万亿平米，同比下滑 27.78%。土地市场收窄明显，2 项指标均有一 定下跌。具体月份来看，“7 月”可视为土地市场从热情转变为理性的分水岭。
上半年由于受到首批次集中供地带动的影响，上半年累计成交金额同比增长 10.3%，成 交溢价率为 14.6%。随着 8 月出台土拍新规，二批次集中供地的政策监管日趋严格，尤其是 对参拍企业的资质与资金来源审核，无疑对部分房企具有重大影响。房企面临较大的现金流 压力，因此 8 月之后土地市场方面房企整体参与热情不高，拿地更加谨慎，整体土地流拍率 提高、成交金额逐月回落。
同时，成交溢价率从 6 月以后大幅收窄，主要受两方面影响：一是二批次集中供地城市 多有设置 15%的溢价率上限，有效降低成交溢价率；二是三四线城市供地多以县级区为主， 其市场关注度较低，叠加对未来市场预期趋理性，因此三四线城市溢价率明显收窄，从 6 月 的 20.2％下滑近 20 个百分点至 12 月趋近于 0％，整体土地市场快速降温。
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