REITs 的本质与典型特征
REITs 本质是专注于不动产投资的基金产品，基本结构包括底层资产、
资产管理人、产品管理人和持有人四个部分，各种 REITs 结构均是在此
基础上，为实现各类目的而做出的改进。REITs 的典型特征是高分红、
有限杠杆和税收中性。
美国 REITs 最成熟，亚洲工业/物流类 REITs 表现最佳
美国是全球最大的 REITs 市场，市值超过 1.2 万亿美元。日均换手率
0.8%，小幅高于标普 500。长期收益率跑赢标普 500，权益属性强。同
时与股市相关性较弱，可作为分散投资标的。亚洲 REITs 起步晚但成长
迅速，日本、新加坡和中国香港占九成份额，过去 10 年整体表现稳健，
工业/物流类表现最好，酒店类表现最差。
首批公募 REITs 资产质量佳，发行定价理性，具备吸引力
首批公募 REITs 底层资产整体上比较优质，普遍采用的“公募基金+ABS”
产品架构是当前法规体系下的合理选择。通过“股+债”的资本弱化，实
现一定程度的节税并使分红基础更加接近自由现金流。平均发行溢价率
3.4%，发行定价相对理性，也为二级市场留足空间。根据发行价计算的
2021 年现金流分派率在 2.99%至 9.58%之间，整体具备吸引力。
短期“物”大于“人”，长期“人”的重要性凸显
REITs 的市场价格由底层资产和市场交易共同决定，其价格波动来自
于底层资产估值变化和二级市场交易因素。从首批公募 REITs 底层资产
优质且集中的特点看，初期“物”的重要性大于“人”。长期来看，随着
REITs 产品逐渐“长大”，其持有的底层资产会越来越多，业态构成也会
日趋复杂，基金管理人的重要性将逐渐凸显。
资产价值锚定下限，派息收益率决定上限
下限方面，由于首批公募 REITs 底层资产估值发生重大变化的可能性不
高，也不太可能产生类似于部分公司的价值毁灭，可将底层资产价值作
为 REITs 价值的下限。上限方面，其派息收益率不应明显高于高等级债
券的到期收益率，或不应高于具备类似成长性和风险特征的价值型股票
的 PE 的倒数。
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