中指研究院丨2025春节楼市观察-京津冀&山东&东北篇.pdf

2024年，中央及地方持续出台楼市利好政策，9月26日政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”,释放了最强维稳信号。去年四季度以来，在一系列政策支持下，核心城市房地产市场活跃度显著提升，成交量稳步改善，市场信心也随之有所恢复。
近期，中指研究院各地分析师以“楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判市场量价趋势，形成了区域市场系列报告，本文为京津冀&山东&东北篇。
2024年930新政带动北京四季度新房市场回温，居民购房信心有所提升，预计节后市场将延续修复态势；天津去年四季度以来新房销售有所恢复，但分化明显，新楼盘产品迭代加速，楼市进入“产品力竞争”时代；河北、山东、东北多地市场仍面临一定压力，居民购房需求多以结婚、教育为主，短期市场仍处筑底阶段。
北京：居民购房信心有所修复，预计节后楼市成交将回升
二手房成交量处于高位，议价空间缩小。2025年1月北京二手住宅成交12480套，为2022年以来同期成交套数最高值。自去年四季度以来，二手住宅成交量持续保持高位，卖家心理预期有所修复，多数业主不愿低价出售房产，相较于2024年前三季度，二手房谈价空间已经明显缩小。据了解，进入1月后，多数业主不着急卖房，明确表明准备等到年后再卖，这一行为反映出业主对市场信心的提升。
新房项目优惠力度多维持节前水平。多数房企选择在2025年春节期间“不打烊”,以利用假期时间窗口推动项目的销售。据不完全统计，2025年春节期间北京有超过40个项目通过轮岗值班确保楼盘“不打烊”。在优惠促销方面，当前多数楼盘春节期间继续执行节前优惠活动，无额外增加优惠，总体力度有限。
节后购房需求有望回升，市场或逐步回暖。一方面，2025年春节假期提前，多数客户在1月下旬就已经安排返乡、出游，人口流动潮汐规律明显，对春节期间市场成交影响较大，预计节后随着居民工作、购房置业逐渐步入正轨，市场将逐步恢复。另一方面，留在北京的客户利用春节假期看房更多是了解市场行情以及实地考察房源情况，且对节后利好政策仍有预期，置业计划多置于节后。此外，近两年每年节后学区需求会有一波集中的释放，也将带动市场逐步回暖。
整体来看，去年930新政带来降首付、下调房贷利率等一系列利好政策，增强了购房者的信心，节后随着居民工作、购房置业逐渐步入正轨，以及学区需求的集中释放，预计北京市场将逐步恢复，新房、二手房成交量有望回升。
天津：市场分化明显，楼市进入“产品力竞争”时代
产品迭代加速，新产品成为天津楼市成交主力。2024年9月1日，天津正式实施《天津市住宅设计标准》,进一步推动天津楼市进入“产品力竞争”时代。当前，部分新开盘项目打造“零公摊”楼盘，一方面超大露台形成室内空间向外延伸，另一方面通过全架空小区、业主会所、下沉庭院等产品丰富居民社交场景，未来新产品有望成为天津楼市的成交主力。此外，2025年1月以来，天津先后公布了46宗优质地块，从目前地块规划来看，多数项目产品力均有所提升，2025年将是改善产品集中供应的一年。
教育优势带动部分区域楼市活跃。2024年天津部分区域陆续出台入学收紧政策，2025年1月进一步收紧“上三区”一和平、河西、南开三区初中回户籍地升学及转学政策，此三个辖区拥有优质的教育资源，市场表现更为活跃。另外，位于津南区的海河教育园区汇聚诸多高校，该区域的市场活跃度也保持在较高水平。
区域市场分化将进一步加剧。整体来看，当前天津市区优质项目表现出一定韧性，市场流速相对较快，远郊品质一般的刚需项目表现疲软，后期仍有下降压力。随着更多高品质产品陆续入市，预计市场分化将进一步加剧。
石家庄：二环内购房客户占比提升，小三居受青睐
2024年新房成交量回落，长安依旧为主力成交区域。2024年，石家庄市内四区(桥西、长安、裕华、新华)新建商品住宅累计成交2.2万套，同比下降16%,长安区仍是新房主力成交区域，占比为42%。价格方面，市内四区新房成交均价保持在15000元/平方米的水平。
购房成本降低带动部分客户回流至二环内。据新房销售人员反馈，过去石家庄的刚需和刚改客户大多倾向于在二环外购房。而随着房贷首付比例和利率下降，居民购房成本降低，再加上核心区域住房保值性更强，促使部分客户群体回流到二环内。
客户置业主要目的为结婚及教育，小三居更受青睐。当前，石家庄二环内客户置业目的较为多样，涵盖结婚、教育、改善、养老等。但二环外置业客户，其购房动机主要集中于结婚和教育。此外，二环外的购房群体主要来自项目所在片区及周边郊县。在购房选择上，多数客户将三居室作为起始考量，尤其对小三居青睐有加。
客户青睐品牌房企交付有保障，更多首付策略旨在减压避险。调研发现，客户对品牌房企的认可度较高，究其根源，品牌房企往往能在交付保障上更让客户安心。支付方式方面，客户们普遍倾向于多交首付少贷款，这一选择背后，或是客户对降低购房后续还款压力与潜在风险的考量。
整体来看，当前石家庄房地产市场表现较为平淡，部分客户虽有置业意愿，但考虑到未来的不确定性，置业计划被推迟。因此，除继续出台利好楼市的相关政策外，居民就业和收入状况出现实际性改善也是推动楼市止跌回稳的重要因素。