2023年，中国物流地产市场在承压中波动复苏，市场需求体现结构性变化。
展望未来，中国物流地产市场将渐进恢复，但局部市场间表现或更趋分化。经济新业态、新动能将为物流地产市场带来结构性机会，而产业发展与政策导向对物流地产需求的影响面预计也将有所加深。1.1近期趋势回顾
物流仓储市场承压复苏。从空置率及租金水平来看，多重压力因素导致约一半的监测城市空置率同比有所上升。各市场租金出现不同程度的调整。截至2023年末，三分之一城市的租金较去年同期上涨或持平。
市场需求体现结构性变化。具体来看，来自第三方物流、电商及制造业的租赁需求在各地市场基本保持平稳或仍有一定增幅。硬折扣食品商店这一传统零售类租户在西部城市扩张迅猛，成为成渝市场高标仓需求黑马。部分新兴行业，如跨境电商、生物医药、新能源相关企业，对局部市场的影响力逐步加大，有效提振市场信心，为物流地产市场提供了有力的支撑。其中，跨境电商的大规模租赁在2023年共计贡献了华南五市市场超250万平方米的存量非保税项目租赁成交；多家中资头部药企于京津冀市场迅速扩张仓储需求；新能源供应链上下游企业在成渝、长三角市场持续表现亮眼。
更加健康的需求结构推动去化。尽管大批新项目落成，但多元化趋势加强的市场需求结构推动多个市场净吸纳量显著提升。2023年，仲量联行监测的全国24个主要城市的物流仓储市场净吸纳量总和达到732万平方米，同比上涨48%;其中，华南五市净吸纳量同比上升179%,京津冀地区净吸纳量同比上升151‰。多地遇仓储供应高峰。2023年，仲量联行监测的全国24个主要城市物流仓储市场新增供应共计1,179万平方米，同比上升22%。其中，长三角地区新增供应同比上升39%,新增供应占总存量的14%;京津冀地区新增供应同比增长6%,新增供应占总存量的20%;华南五市地区新增供应同比上涨221%,新增供应占总存量的20%;成渝地区新增供应同比下降9%,新增供应占总存量的3%。总体而言，长三角、京津冀以及华南五市局部均受到一定的供应冲击。
降本增效策略吸引升级需求。较大体量的新增供应入市
及业主即时的租金调整策略，推动部分二、三线城市高标仓储项目成本优势显著上升，租金门槛降低吸引了家电、家具，乃至制造商轻生产等非传统高标仓储需求的升级迁入。此外，成本节约型租户跨城市流动的现象也较为明显，区域范围内呈现挤压式增长态势。例如，廊坊物流市场大量承接北京外溢需求，全年净吸纳量录得
81.8万平方米，达历史峰值。
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