上海的人均可支配收入、社会消费品零售和进出口等宏
观指标均位列全国第一，并推动其源于进口食品、餐饮消费、商超零售的冷库需求持续增长。截至2022年底，上海高标冷库存量达到104万平方米，是全国首个迈入百万级体量的城市。
2022年上海高标冷库的平均业主租金为3.5元/平方米/天，整体出租率为92%。其中，松江、临港和奉贤的区域特征和客户群体较为鲜明，是上海冷库最为活跃的子市场。
冷库需求因区位、周边基础设施、产业集聚呈现较明显的区域性差异，并对客群定位、产品设计产生重大影响。本报告通过对上海高标冷库的资源分布和重点子市场的供需分析，对投资者在松江、临港和奉贤等热门区域以及宝山、嘉定等潜力子市场的冷库投资策略提出针对性的建议。
根据世邦魏理仕数据统计，截至2022年底上海高标冷库总存量为104万平方米叫，成为全国首个高标冷库总存量迈入百万级体量的城市。
2020年以来在新冠疫情推动下上海冷库需求跃升。而A类专业冷库的市场存量不足以及时满足来自生鲜、预制菜、医药等租户快速增长的需求，部分运营商通过干仓改造冷库(B类冷库)来承接租户需求。在冷库结构中，A类专业冷库占比45%,B类干仓改冷库占比为55%。
上海高标冷库主要的功能定位是城配仓和港口仓，这与上海的城市能级、消费水平以及外贸进出口特征相匹配。
上海冷库市场的发展潜力，吸引了众多物流地产商将冷库投资作为优化物业结构的重要手段。目前，上海高标冷库市场较为活跃的参与者主要包括三类，分别为：
基础设施提供商，即冷库业主，以物流地产商为主，主要代表性
企业有普洛斯、易商、东久新宜和美库等；
轻资产运营商，主要从业主租赁物业，向终端客户提供运营服务，
代表性企业有顺丰和新夏晖等；
-综合冷链服务提供商，以重资产投资和库内运营相结合，以物流地产商为主，代表性企业有万纬物流。
因其业务模式的不同，上述三类冷库市场参与方在冷库租赁运营链条上的主要收入来源也相应有所差异，由此所形成的业主租金和终端客户租金间的不同定义也是冷库投资中需要厘清的核心问题之一。我们在右图中对三类冷库市场参与方的业务模式、收入构成及其与终端客户间的关系进行了梳理和呈现。
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